Schimmel bei Mietwohnungen

Schimmel ist eine der häufigsten Ursachen für Streitfälle zwischen Mieter und Vermieter. Das Problem liegt oft darin, zu klären, wer für die Schimmelursache verantwortlich ist und somit die Kosten für eine etwaige Sanierung zu tragen hat. Im Zweifel werden dabei Gutachter und Gerichte bemüht.

Wichtig ist zunächst, dass der Vermieter durch den Mieter rechtzeitig darüber informiert wird, dass ein Verdacht auf Schimmelbefall in der Wohnung besteht. Wer dies nicht rechtzeitig tut, verliert unter Umständen seinen Anspruch auf Schadensersatz für Schäden an seinen Hausrat. So hat das LG Köln 2008 geurteilt (Urteil vom 26.03.2008): „Entstehen dem Mieter aufgrund der mangelhaften Mietsache Schäden an seinen eingebrachten Sachen (Schimmelbildung wegen zu hoher Feuchtigkeit), hat er gegen den Vermieter keinen Schadensersatzanspruch, wenn er ihm den Mangel nicht angezeigt hat. Das gleiche gilt, wenn der Mieter den Mangel in Folge grober Fahrlässigkeit übersehen hat. (§236 c Abs. 2 Nr. 2 BGB)“ Wann im Einzelfall die grobe Fahrlässigkeit anfängt, ist dann die „Gretchenfrage“.

Eine wesentliche Ursache für Schimmelbildung ist das richtige Maß für Heizen und Lüften der Wohnung. Wenn dazu im Mietvertrag keine Regelung zwischen den Parteien getroffen worden ist, gilt dann das „Übliche und zumutbare Heizen und Lüften“ und es kommt in der Regel zu einer Einzelfallentscheidung. Die Gerichte müssen dann entscheiden, wie oft einem Mieter zuzumuten ist, die Wohnung zu lüften, um eine Schimmelbildung zu vermeiden. Das AG Berlin-Mitte hat z.B. 2009 dazu folgendes Urteil gefällt (Urteil vom 28.05.2009 12 C 234/05): „Es stellt einen Mangel der Mietsache dar, wenn der Mieter zur Vermeidung von Schimmelbildung täglich 6-mal (davon 2-mal nachts) lüften muss, um Schimmelbildung zu vermeiden“

In Anbetracht dessen, dass Neubauten durch die Energiesparverordnung sehr gut gedämmt und damit sehr luftdicht sein müssen, ist ein Lüften mehrmals am Tag oft gar nicht zu umgehen. Vereinbarungen können helfen, Streitigkeiten zu vermeiden. So beispielsweise eine Verpflichtung des Mieters, die Räume, insbesondere das Schlafzimmer im Winter so zu beheizen, dass die Temperatur nicht unter einen bestimmten Bereich absinkt (bei Benutzung der Räume). Solche Vereinbarungen können aber auch im Zweifel nicht halten. So hatte in einem Mietvertrag eine Anlage als „Empfehlung für optimales Lüftungsverhalten“ gegeben, die von beiden Mietparteien unterzeichnet worden war, in der detailliert die Anzahl und Dauer der Lüftungsvorgänge festgehalten wurde. Das AG Hamburg hat in seinem Urteil vom 19.02.2009 (915 C 515/0) dazu geschrieben: „Bei der Notwendigkeit zur nachhaltigen Vermeidung von Schimmelpilzbefall, die Wohnung dreimal täglich für circa neun Minuten zu Lüften, handelte es sich um das Erfordernis eines übermäßigen Lüftens. Für die Annahme einer Vertragsverpflichtung bedarf es daher einer besonderen Vereinbarung.“

Nach Renovierungen müssen oft das Heizungs- und Lüftungsverhalten angepasst werden. Das ist besonders beim Einbau moderner Fenster in Altbauten der Fall. Hier sollte der Vermieter gegenüber dem Mieter möglichst sachgerecht und präzise auf die Anforderungen des veränderten Raumklimas hinweisen. Der Mieter ist wiederum angehalten, sein Heiz- und Lüftungsverhalten regelmäßig dem neuen Zustand der Wohnung anzupassen. In diesem Sinne hat das LG Oldenburg im Jahr 2000 geurteilt (ZMR 100). Über die Hinweispflicht des Vermieters an die Mieter gibt es aber auch unterschiedliche Rechtsprechungen. Das AG Nürtingen hat 2010 festgestellt, dass ein Vermieter nicht auf die Notwendigkeit und den Umfang des notwendigen Heizens und Lüftens hinweisen muss, sondern dieses Wissen als bekannt voraussetzen kann. (AG Nürtingen 2010, Urteil vom 09.06.2010 . 42C 1905/09).

Wenn ein Mieter eine Mietwohnung „wie besichtigt“ übernommen hat, ist damit nicht der Anspruch auf Mangelbeseitigung verwirkt, insbesondere wenn es sich z.B. um einen noch nicht behobenen Feuchtigkeitsschaden handelt. So sieht es zumindest das AG Berlin-Mitte in einem Urteil vom 08.09.2009 (C60/09).

Zum Gebrauch einer Wohnung gehört auch dazu, dass der Mieter grundsätzlich seine Möbelstücke an jedem Platz in der Wohnung, d.h. auch näher als 10cm von Wand entfernt, aufstellen darf. Dies wurde bereits in mehreren Urteilen festgehalten. (Z.B. LG HH, WuM 2000, 329 und WuM ,88, 353 LG München I, NJW-RR 1991, 975)

Hinweis: Dieses Informationsblatt soll zeigen, wie komplex das Thema Schimmelbildung in Mietwohnungen im Hinblick auf rechtliche Folgen ist. Es ist keine rechtliche Beratung und ersetzt in keinem Fall die konkrete Beratung durch einen Rechtsanwalt. In jedem Fall ist eine Aufklärung im Vorfeld am besten, wie die Wohnung richtig zu bewohnen, sprich was das richtige Heiz- und Lüftungsverhalten ist. Falls Sie Fragen diesbezüglich haben, beraten wir Sie gerne.

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Claudius Pöppinghaus

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